Gewerbliche Gebäudeversicherung
Wenn Sie eine gewerbliche Immobilie besitzen, sollte diese Immobilie möglichst gut versichert sein. Unwetter, Erdbeben, Brände, Leitungswasserschäden, Überschwemmung – viele Gefahren gefährden die Substanz eines Gebäudes. Die finanziellen Risiken, die sich daraus ergeben, können und sollten mit einer passenden Gebäudeversicherung abgesichert werden.
Eine gewerbliche Gebäudeversicherung oder Firmen-Gebäudeversicherung ist von der Absicherungsform vergleichbar mit einer privaten Wohngebäudeversicherung. Allerdings ist die Wertermittlung des Gebäudes deutlich komplizierter und kann bei falscher Berechnung zu hohen Kürzungen im Schadenfall.
Die Art und Ausstattung des Gebäudes, die Büro- und Gewerbeflächen, die Art des Gewerbes oder eines Lagers haben einen Einfluss auf die Bewertung des Gebäudes. Wenn diese Punkte nicht eindeutig geklärt sind oder Veränderungen im Laufe der Jahre nicht nachgemeldet wurden, kann dies im Schadenfall erhebliche negative finanzielle Konsequenzen haben kann.
Insbesondere bei älteren Verträgen bestehen häufig verschiedene Deckungslücken in den Bedingungen und im Hinblick auf die Versicherungssumme bzw. die Gebäudebeschreibung.
Wenn wir ein Angebot für eine gewerbliche Gebäudeversicherung berechnen, berücksichtigen wir daher immer die aktuellen „echten“ Begebenheiten (wie Gebäudeart, Flächen, Ausstattung, Betriebsarten, usw.). Erst wenn diese Punkte sauber zusammengefasst wurden, kann man ein maßgeschneidertes Angebot berechnen.
Leistungen der gewerblichen Gebäudeversicherung
- Die Gebäudeversicherung zahlt bei Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie
- Die versicherten Gefahren können bei Vertragsabschluss frei gewählt werden.
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Versicherbar sind folgende Gefahren / Bausteine:
- Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion)
- Leitungswasser (Rohrbruch, Frostschäden an Rohren)
- Sturm / Hagel
- Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau, Erdrutsch, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck, Lawinen)
- Unbenannte Gefahren (fast „Allgefahren-Deckung“)
- Marktgarantie („beste Leistungen am Markt“)
- Nachhaltigkeits-Baustein
- Glasschäden
Unsere Vorgehensweise bei der Überprüfung der gewerblichen Gebäudeversicherung:
Unterlagen besorgen
Bitte lassen Sie uns die folgenden Unterlagen Ihrer bisherigen Gebäudeversicherung zukommen:
- aktuelle bzw. letzte Beitragsrechnung
- Versicherungsschein mit Angaben zum Leistungsumfang, Bedingungen, Selbstbeteiligung etc.
- Schadenaufstellung
Um die besten Ergebnisse zu erhalten, benötigen wir diese Unterlagen. Alternativ können Sie uns per Vollmacht beauftragen, diese Unterlagen anzufordern.
Angaben zum Gebäude auf den aktuellen Stand bringen
Im zweiten Schritt erhalten Sie einen Fragebogen, um uns die aktuellen Angaben (wie Gebäudeart, Flächen, Ausstattung, Betriebsarten usw.) zu Ihrer Immobilie zukommen zu lassen.
Auf Grund des regelmäßig hohen Gebäudewertes ist eine genaue Berechnung des Gebäudewertes sehr wichtig.
Bei besonderen Gebäuden kann es sein, dass eine spätere Besichtigung vor Ort mit einem Sachverständigen oder Gutachter der in Frage kommenden Versicherung und uns nötig ist.
Berechnungen bzw. Ausschreibung
Durchführung einer Vergleichsberechnung. Je nach Tätigkeitsart ist es sinnvoller, eine Ausschreibung bei verschiedenen Anbietern durchführeren zu lassen.
Hierbei gibt es regelmäßig Rückfragen, welche in diesem Schritt geklärt werden müssen.
Anschließend Ermittlung der besten Lösungsmöglichkeiten für eine optimale Absicherung des Unternehmens.
Erstellung des Vergleichs mit Vor- und Nachteilen der besten Tarife.
Antragstellung
Nachdem die Entscheidung getroffen wurde, welche Versicherungen abgeschlossen werden sollen, erfolgt die Vorbereitung der Antragsunterlagen. Hierzu gehören: Angebot mit Bedingungen, Antragsunterlagen und Beratungsdokumentation. Die Unterlagen werden anschließend durch den Kunden unterzeichnet (digitale Unterschrift).
Überwachung der Policierung
Im Anschluss an die Antragstellung erfolgt die Kontrolle der Antragsbearbeitung durch die Versicherungsgesellschaft. Wird die Police zeitnah und korrekt erstellt oder sind Korrekturen nötig. Wenn alles erledigt ist, erfolgt eine Terminierung für die jährliche Überprüfung der Unternehmensangaben und benötigten Absicherung.
Wichtige Informationen zur gewerblichen Gebäudeversicherung
Überschwemmung ist die Elementargefahr, die am häufigsten zu teuren Versicherungsfällen führt. Schnell entstehen hier Kosten in mittlerer fünfstelliger Höhe. Gerade bei Überschwemmungen resultieren diese Kosten meist gar nicht so sehr aus echten Beschädigungen am Gebäude, sondern vielmehr aus dem Aufwand, der für Auspumpen, Reinigung und Trockenlegung entsteht.
Die Mühe, die es macht, z. B. ein schlammgefülltes Lager wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, darf man nicht unterschätzen.
Neben Überschwemmungen zählen folgende Schäden bzw. Auslöser noch zum Bereich der Elementarschäden: Erdrutsch, Erdbeben, Erdsenkung, Vulkanausbruch, Schneedruck und Lawinen.
Daher ist eine Versicherung gegen Elementarschäden immer zu empfehlen.
Neben den Standardgefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel) sollten unbedingt Elementarschäden mitversichert werden, da diese für einen Großteil der Schäden stehen.
Darüber hinaus gibt es leider immer wieder strittige Schadenfälle, die nicht eindeutig einer der vorgenannten Gefahren zuzuordnen sind.
Im Streitfall: Beweislastumkehr
Die Mitversicherung des Bausteins „unbenannte Gefahren“ stellt eine Art Beweislastumkehr dar. Die Versicherungsgesellschaft wird dadurch „gezwungen“, den Schaden zu bezahlen. Außer die Versicherung kann klar belegen, dass der Schadenfall zu den „eindeutigen Ausschlüssen“ zählt. Solche Ausschlüsse sind z. B. Krieg, Vorsatz und Kernenergie. Diese Gefahren sind nicht versicherbar und da würde auch der Baustein „Unbenannte Gefahren“ nicht helfen.
Beispielfall 1 zum Thema unbenannte Gefahren:
Ein häufiges Problem ist etwa die Klärung, ob bei einem überschwemmten Gebäude ein Elementarschaden vorgelegen hat oder nicht. Deutsche Gerichte haben entschieden, dass eine Teilüberflutung des Grundstücks nicht als Überschwemmung angesehen werden muss. Dies mag irritierend sein, führt aber dazu, dass die Gebäudeversicherung auch dann eine Entschädigung versagen kann, wenn nicht „alles unter Wasser stand“. Jeder Versicherungsnehmer, der Elementarschäden in seiner Gebäudeversicherung eingeschlossen hat, aber nach einer Überschwemmung leer ausgehen soll, wird sicherlich kein Verständnis dafür aufbringen.
Hierbei handelt es sich um Grenzfälle, die immer wieder vorkommen. Letztendlich entscheiden dann die Gerichte, ob die Versicherung leisten muss oder nicht. Die Unzufriedenheit ist vorprogrammiert.
An dieser Stelle kommt der Baustein „Unbenannte Gefahren“ ins Spiel. Wenn ein Schadenfall umstritten ist, wäre er über den Baustein „Unbenannte Gefahren“ zuerst einmal versichert. Das bedeutet, bei einer Teilüberflutung muss die Versicherung auch bezahlen.
Beispielfall 2 zum Thema unbenannte Gefahren:
Ein anderer Schadenfall wäre, wenn es Baumaßnahmen auf angrenzenden Grundstücken oder der Straße gibt und es durch die Erschütterungen zu Rissen bzw. Schäden am eigenen Gebäude kommt. Hierbei handelt es sich weder um einen Sturmschaden, Brandschaden, Leitungswasserschaden und auch nicht um einen Elementarschaden. Ohne die Mitversicherung „unbenannter Gefahren“ besteht hier also kein Versicherungsschutz. In solchen Fällen muss man dann mit anwaltlicher Hilfe gegen den Schadenverursacher vorgehen. Dieser schaltet seine eigene Berufshaftpflichtversicherung ein, die versuchen wird, die Kostenübernahme zu verweigern oder möglichst klein zu halten.
Einfacher und mit einer größeren Chance auf eine vollständige Kostenübernahme wäre es, wenn die eigene Gebäudeversicherung über den Baustein „unbenannte Gefahren“ leisten würde.
Fazit zum Thema unbenannte Gefahren:
Natürlich kostet ein solcher Baustein einen spürbaren Mehrbeitrag. Dennoch ist er sehr sinnvoll, da eine Immobilie in der Regel einen Wert von mehreren Hunderttausend Euro darstellt.
Die bestmögliche Abrundung des Versicherungsschutzes für Ihr Haus erhalten Sie, wenn Sie sich auch für eine Deckung gegen unbenannte Gefahren entscheiden.
Manche Gebäude-Versicherer bieten eine Marktgarantie an. Dies ist eine Art „Best-Leistungs-Garantie“. Wenn sich im Schadenfall herausstellt, dass der Schaden bedingungsgemäß nicht versichert wäre, aber eine andere Versicherungsgesellschaft leisten würde: dann werden die Kosten auch übernommen.
Ein solcher Baustein ist generell sinnvoll, um das Gebäude bestmöglich zu versichern.
Ersetzt wird in der Regel der Neuwert der zerstörten Gegenstände. Bei beschädigten Gegenständen werden die notwendigen Reparaturkosten erstattet. In Kurzform: das Gebäude wird wieder neu aufgebaut.
Eine Vielzahl von unterschiedlichen Kosten, die im Zusammenhang mit einem versicherten Schadenfall entstehen, sind (teilweise über die Versicherungssumme hinaus) abgedeckt, wie zum Beispiel Kosten für Dekontamination oder Aufräum- und Abbruchkosten.
Eine Unterversicherung in der Gebäudeversicherung liegt dann vor, wenn der Versicherungsnehmer sein Gebäude nicht ausreichend versichert hat.
Dies kann dramatische finanzielle Konsequenzen haben, daher achten wir sehr genau auf diesen Aspekt.
Beispiel 1:
In einer gewerblichen Gebäudeversicherung wurde eine Gewerbefläche von 200 qm berücksichtigt. Nach einem Brandschaden ermittelt ein Gutachter und stellt fest, dass sowohl im Keller als auch im obersten Geschoss zusätzliche Gewerbefläche von weiteren insgesamt 200 qm vorhanden war. Der Eigentümer hatte diese Flächen im Nachhinein erst durch Umbaumaßnahmen „erschlossen“ - diese allerdings der Versicherung nicht gemeldet.
Insgesamt hätten also zum Zeitpunkt des Brandschadens 400 qm Gewerbefläche versichert sein müssen, es war aber nur die Hälfte versichert.
In einem solchen Fall besteht eine Unterversicherung von 50%.
Die Folgen dieser Unterversicherung:
Durch den Brandschaden ist ein Schaden von insgesamt 1.000.000 Euro entstanden. Die Versicherungsgesellschaft muss nun nur noch 50% davon, also 500.000 Euro übernehmen.
Dies ist in dem Fall auch korrekt, da bei einer Unterversicherung die Kosten im Schadenfall nur teilweise vom Versicherer übernommen. Die Kürzung entspricht dem Verhältnis der Unterversicherung.
Der Eigentümer der Immobilie hat nach Zahlung der Versicherung also einen finanziellen Schaden von 500.000 Euro, weil das Gebäude nicht korrekt versichert war.
Beispiel 2:
In einer gewerblichen Immobilie waren jahrelang Großraumbüros. Auf Grund eines Wechsels der gewerblichen Mieter änderte sich im Laufe der Jahre die Zusammensetzung der Firmen in dem Gebäude.
Zuletzt wurden 50% der Immobilie als Lagerflächen von Logistikfirmen genutzt.
Der Eigentümer hat diese neue Betriebsart allerdings nicht an die Versicherung gemeldet. In den Versicherungsunterlagen war das Gebäude immer noch mit einer Nutzung von 100% Bürofläche versichert.
Nach einem sehr teuren Leitungswasserschaden und einer Überschwemmung der gesamten unteren Etage ermittelte ein Gutachter für die zuständige Versicherungsgesellschaft. Schnell war ersichtlich, dass das Gebäude falsch versichert war. Die Betriebsart Lager hätte der Versicherungsgesellschaft gemeldet werden müssen, da die Versicherung ein Lager deutlich teurer versichert als reine Büroflächen.
Da dies erst im Schadenfall herauskam, konnte die Versicherungsgesellschaft die Schadenzahlung um mehrere Zehntausend Euro kürzen.
Fazit:
Diese Beispiele sind natürlich vereinfacht dargestellt. Es zeigt allerdings offensichtlich, dass man bei der Überprüfung und dem Neuabschluss einer Gebäudeversicherung genau darauf achten muss, dass das Gebäude ausreichend versichert ist, dass Gewerbe- und Wohnflächen, Ausstattung, Betriebsarten etc. korrekt angegeben werden müssen. Und dass gleichzeitig auch darauf geachtet werden sollte, dass Verträge alle paar Jahre auf Bedingungsupdates geprüft werden.
